Flip Verwaaijen – een onverwachte loopbaan in het vastgoed

Rondtrekkend door Nederland en kijkend naar de gebouwen van de Post denken we onwillekeurig terug naar de man die we beiden goed gekend hebben als de baas de gebouwen van de Post. Flip Verwaaijen. Zijn officiële titel was directeur PTT Post Vastgoed, later Managing Director TNT Real Estate. Graag zouden we een keer met hem bijpraten. Dat is nog heel lastig want het is een druk bezet man. Een aantal afspraken kunnen niet doorgaan. Maar via Teams lukt het toch hem in juli 2022 in beeld te krijgen. We raken niet uitgepraat….

Dongen Hoge Ham 138. BN De Stem bericht in juni 2020 dat het pand afgebroken wordt, een deel blijft staan. Het nieuwe plan heet "De Post en de Nijverheid"

Hier was de printfabriek van Cendris gevestigd. Proostwetering 41 in Utrecht

G: Flip, vertel allereerst: Hoe zit het met de postkantoren in je woonplaats Dongen?

F: Er stond er een aan de Hoge Ham 138. Dat stamde uit 1925. Daar kwamen later winkels in. Het is gesloopt in 2014. Daarna kwam er 200 meter verderop, ook aan de Hoge Ham, zo’n jaren 70 gebouw met de toen modieuze gewassen grindtegels. Dat heb ik zelf nog verkocht, maar het is al twee keer van eigenaar gewisseld en het staat nog leeg!

G: Inmiddels lezen we in de media dat het pand op de nominatie staat om afgebroken te worden, wederom voor woningen.

G: Hoe ben je in de wereld van het vastgoed terecht gekomen?

F: Je gelooft het niet, maar ik heb jaren in het onderwijs gewerkt. Ook als directeur van een school. Zo kwam ik in Nigeria terecht. In Lagos runde ik een Nederlandse school. Daarna deed ik hetzelfde twee jaar in Sao Paulo. Daar zijn we als gezin beroofd, beschoten en gegijzeld. Ik was heel erg blij dat ik na afloop van het contract terug kon naar Nederland.

G: Naar een Nederlandse school?

F: Nee, die periode sloot ik af. Ik ging bedrijfskunde studeren en tegelijk werken bij een organisatie adviesbureau, ook interim management. Heb bij een afvalverwerker gewerkt, in de olie en het gas. Maar ook de achterkant van het Okura gereorganiseerd. Je leert zo heel snel wat de belangrijke zaken zijn in de bedrijfsvoering. Zo werd ik op een bepaald moment gevraagd om directeur te worden van een bedrijf dat handelde in wat we tegenwoordig Big Data noemen. Na vijf jaar werd dat een onderdeel van VNU. Harry Koorstra vroeg me in 1998 om hetzelfde kunstje bij Post te komen doen. Ik kwam terecht in de wereld van wat toen, bij de Business Unit Mediaservice, Dataprofs heette. Later werd dat Cendris. We hebben toen veel bedrijven gekocht. In Utrecht ben ik in die periode bezig geweest daar de grote printfabriek te bouwen. Het eerste gebouw van die omvang in Nederland dat geheel met aardwarmte verwarmd werd.

Chique uitstraling van PTT Post in het kader van Formulematig bouwen

De eerste CO2 neutrale distributievestiging van TNT in Veenendaal. Gebouwd in het kader van het TNT project Planet Me aan Arkeneel 4. Inmiddels ook door PostNL verlaten.

Rechts: zeldzame postzegels uit de collectie van Flip

G: Maar nu zijn we nog niet bij het Vastgoed?

F: Klopt, klopt. Dat kwam daarna. Toen bij Cendris een discussie ontstond over klantgericht of productgericht werken kwam Harrie Koorstra tot de conclusie dat ik beter directeur van Vastgoed kon worden (dat was in 2003). Na diepgaande analyse en een extern rapport was de directie tot de conclusie gekomen dat daar een andere wind moest gaan waaien. Mijn voorganger heeft me twee weken ingewerkt en toen kon ik van start, al had ik er totaal geen verstand van. Maar ik kwam in een leuke club terecht. Het ging ergens over en ik voelde me al snel thuis. Op dat moment hadden we 400 panden in eigendom en 300 huurpanden.

G: Onlangs zijn we gestuit we op het project Formulematig Bouwen. Architect was Cepezed. Er zijn eens stuk of twaalf panden gebouwd met die formule. Heb je je daar nog mee bezig gehouden?

F: Ja. Voorganger Len liet het mij zien. Maar ik zag nieuwe, glanzende en dure gebouwen van Post op aftandse industrieterreinen. Het klopte gewoon niet. Als je zo’n gebouw bouwt, doe het op een zichtlocatie. Standaardisatie was op zich een heel goed idee. Maar toch zijn we er mee gestopt.

Sorteercentra Pakketten, boven Kolham, onder Amsterdam

Het oude EKP van Rotterdam is nu een bedrijfsverzamelgebouw.

We zien hier de stadszijde. Het monument is gelegen aan het Delftseplein

G: Er zijn daarna ook niet veel gebouwen meer gebouwd bij Post Productie?

F: De tijd veranderde. Het was meer de tijd van panden afstoten dan van bouwen. Eigenlijk is er daarna nog maar een gebouw neergezet. In Veenendaal. En dat was vooral een TNT project. In het kader van “People Planet Profit” moesten we het energielabel A krijgen, zo energieneutraal als mogelijk, zo recyclebaar als haalbaar, klimaat en CO2 vriendelijk. Er was nog even de keuze om zo’n gebouw voor TNT Express in Noorwegen neer te zetten, maar Nederland was toch wat overzichtelijker.  De Commissaris van de Koningin van Gelderland had ik uitgenodigd om het openen. Ook de heer Koorstra, die persoonlijk niet zo van het nut van zo’n gebouw overtuigd was,  was aanwezig. VolkerWessels heeft het gebouwd.  De heer Wessels heeft zich er nog persoonlijk mee bemoeid. Hij stopte een architect, een psycholoog en nog wat deskundigen een week bij elkaar in een hok. Daar kwam een schets uit en dat ontwerp is voor 90% gerealiseerd.

G: Wat zijn verder de grote thema’s geweest in je jaren als Vastgoedbaas?

F: Dat waren er een paar. Trots ben ik op het ontwerp voor een pakkettensorteercentrum. Er is een model bedacht dat daarna meer dan 20x gekopieerd is. Heel prettig toen met Albert Rodenboog samengewerkt. Elke 14 dagen was er een bouwvergadering, ’s avonds van 6 tot 9. Daarbij waren niet alleen de bouwbazen aanwezig maar ook de mensen die de uitvoering deden. Dat was heel erg nuttig en plezierig. De eerste vijf zijn door Heembouw gebouwd, daarna is het opnieuw aanbesteed en naam Aan de Stegge het over.

Een ander thema was de verkoop van kantoren. Post had steeds minder behoefte aan gebouwen en wilde het geld ook niet in de stenen investeren. We hadden een jaarlijks target om aan het resultaat bij te dragen. Soms moest het in de loop van het jaar een beetje meer worden en soms een beetje minder. We hadden heel veel vrijheid over de manier waarop we het deden.

G: Zo stellen we ons de Vastgoedwereld ook een beetje voor. De weg van het snelle geld?

F: Je kwam wel in aanraking met de jongens van het snelle geld. Je kwam met bijzondere mensen in aanraking. Ik herinner me een bezoek aan een Vastgoedmagnaat die woonde in een kasteel in Limburg. Op de oprit al zag ik de Ferrari ’s en de Porsches. Later las ik in de krant dat hij gevangen was gezet wegens Vastgoedfraude.

Hilversum Kerkbrink was een zeer gewild object

Boven en onder"twee foto's van het EKP in Den Bosch dat verbouwd wordt voor Hogeschool Avans

G: Was je als onderhandelaar een beetje op gesprekken met die jongens voorbereid?

F: Ik had van een boer al één wijze les geleerd hoe te gedragen bij onderhandelingen:  “zwijgen en wijs kijken “.

G: Maar was je een gewilde verkoper? Zag men je graag komen?

F: Dat varieerde. Mijn voorganger had het oude EKP in Rotterdam in de verkoop gezet.  Dat bleek in Rotterdam een prestigeobject te zijn. Er waren vier gegadigden, waarvan drie uit Rotterdam zelf. Ik heb heel veel kopjes koffie gedronken, maar door het opbieden verdienden we € 5 miljoen meer dan we ingeschat hadden.  Het was wel een monument. De plaatselijke politiek had bepaald dat in dit monument een van de glijgoten voor de postzakken moest blijven zitten. Dat hebben we er gelukkig uit weten te praten. De koper had niet gekeken op de tekeningen, hij had niet gezien dat de erfgrens de buitenkant van het gebouw was aan de perronzijden. Die had ik voor de verkoop af laten zetten met bouwhekken. De koper moest toen nogmaals de portemonnee trekken om een tweede perceel, het stuk postperron van Post te kopen.

Bij de verkoop van het postkantoor in Hilversum, aan de Kerkbrink werd ik echt bedreigd. De volgende dag voor 7 uur moest ik het bod van een van de bieders accepteren. “Ik weet waar jij woont en waar je kinderen op school zitten.” Ook andere bieders werden bedreigd. Uiteindelijk hebben we het via een notaris verkocht.

In Den Bosch lag het weer anders. Het oude EKP was te koop. We hadden zelf een mooi plan laten maken. Mijn voorganger wenste mij wel heel veel succes met de verkoop van het gebouw – het stond al leeg. Ik probeerde bij de wethouder gedaan te krijgen dat we ons plan aan het college mochten presenteren. Maar dat lukte niet. De wethouder voegde mij toe: “Zo lang ik wethouder ben gaat bij jou niets lukken.” Hij had een belang bij de ontwikkeling van een ander deel van Den Bosch, wel aan dezelfde kant van het spoor. Pas recent  is de wind gedraaid en is er een plan waardoor de herontwikkelingswaarde gerealiseerd kan worden. Vijftien jaar kon er dus niets!

De verkoop van het gebouw dat nu het hoofdkantoor is was ook bijzonder. Ook hier kwam ik in aanraking met wat dubieuze partners. Bijzonder dat we de uiteindelijke koper zelf nog de hypotheek hebben moeten verstrekken.

Links: het voormalige EKP in Den Haag, nu het hoofdkantoor van PostNL op de hoek van de Waldorpstraat en Rijswijkseweg in Den Haag

VBL Bleiswijk

G: Ben je ook bezig geweest met de bouw van de nieuwe Voorbereidingslocaties?

F: Zeker wel. We moesten zeven supergrote huurpanden vinden waar alle machines konden staan en waar honderden medewerkers de post moesten voorbereiden. Ik heb grote bewondering gekregen voor alle econometristen en rekenaars die aan de logistiek modellen werkten. Locatie was natuurlijk alles voor een VBL. Natuurlijk kon je bedenken dat de beste locaties het Prins Clausplein en Oudenrijn waren, maar ja. Dat ging natuurlijk niet. Het was een zware opgave om goede plekken te vinden.

G: We kwamen een overheidsrapport tegen van de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed. Daarin zagen we dat je in een commissie zat die moest beoordelen welke Wederopbouw postkantoren een monumentale status zouden verdienen. Wat herinner je je daar nog van?

F: Ik zat er natuurlijk wel in met een TNT Post pet op – overigens in goede samenwerking met de directeur van Postkantoren BV, Fred Zeegers. Voor ons was de herontwikkelingswaarde van een pand veel belangrijkere dan een monumentale status. Als niets aan een pand mocht veranderen, konden we er ook weinig aan verdienen. We hadden gewoon een ander belang.

Een voorbeeld van een gebouw dat niet op die lijst stond was het kantoor in Driebergen. Gewoon een betonnen doos uit de jaren 70. Maar de gemeente vond dat het de status moest hebben van gemeentelijk monument. Wij hadden een project bedacht waardoor de waarde € 10 miljoen kon zijn, als monument zou het maar € 2 miljoen kunnen opbrengen. Maar we konden geen kant op. Het gebouw staat er nog, maar ze hebben er een etage in dezelfde stijl bovenop gezet, met zes appartementen. Het is uiteindelijk na mijn tijd verkocht.

Links: Kantoor Driebergen uit de jaren 70. Onder de juichende folder voor het nieuwe appartementengebouw met zes wooneenheden

Amsterdam, in dit gebouw aan de Oosterdokskade is het hoofdkantoor van JDE Douwe Egberts gevestigd.

En zo zag de Oosterdokskade er uit voor het EKP en het administratiegebouw gesloopt werden

G: Als we je horen vertellen klikt het allemaal alsof het gisteren was. Maar hoe lang geleden ben je vertrokken bij Post?

F: Al tien jaar geleden. Ik vond het vak nog steeds een uitdaging. Maar Post wilde een functiewisseling. Mijn laatste werkdag was een vrijdag en op maandag kon ik beginnen bij  de koffie en thee divisie van Sara Lee. Mijn voorganger had het terrein aan de Oosterdokskade in Amsterdam verkocht en Sara Lee wilde daar een hoofdkantoor bouwen. Nu staat daar ook de bibliotheek. Om het rendement er uit te halen moest dicht op elkaar en hoog gebouwd worden. Post had dat complex wel heel goed verkocht aan MAB. Ik werd daar verantwoordelijk voor de bouw en inrichting. Veel plezier aan beleefd. Daarna heb ik nog verschillende klussen opgepakt.

G: En op dit moment?

F: Ben ik in Breda bestuurder van een coöperatie waarin in Breda elf schoolbesturen met 70 gebouwen op vastgoed gebied samenwerken. Een landelijk uniek model. Ik was voorzitter van de RvB, maar toen de directeur opstapte werd het opeens een meer dan fulltime baan. Ook begeleid ik nog HR functionarissen. Ik geef intervisie.

G: Je bent uiteindelijk in februari 2012 vertrokken, na negen jaren Vastgoed bij Post? Hoe kijk je er nu op terug?

F: Heel positief, ik heb een mooie tijd gehad, heel veel mooie dingen kunnen doen. Sommige collega’s zie ik nog. Dat geeft toch ook aan dat het prima was. Ik heb daarna nog veel andere bedrijven gezien en terugkijkend bedenk ik dat er binnen het bedrijf toch wel heel veel botsende karakters rondliepen en dat er veel bedrijfspolitiek aanwezig was. Zelf had ik daar eigenlijk geen last van. In  denk dat men mij beschouwde als een neutrale dienstverlener en praatpaal.

G: Flip, hartstikke fijn dat je ons te woord wilde staan. Mooi dat we vragen een beroep op je geheugen kunnen gaan doen. Je hoort van ons.